Celebrii frati Paval au cumparat, printr-o companie a grupului Dedeman, proiectul de birouri The Bridge din zona Carrefour Orhideea din Bucuresti. Tranzacţia este estimată de mai multe ziare la 200 mil. euro. Proiectul The Bridge este in curs de constructie, acum existind doar o cladire de circa 37.000 mp de birouri, dar vor mai urma două cladiri, la final rezultind birouri de 80.000 mp. Achizitia grupului Dedeman certifica, e drept ca indirect, faptul ca Iulian Dascalu este primul iesean miliardar in euro. Iata calculele.

Calcule simple, rezultate uluitoare
     Dascălu este proprietar 100% pe 70.000 mp de birouri la PALAS Iasi. La o chirie medie de 15 euro mp rezultă venituri lunare de 1.050.000 euro, adică 12.600.000 euro anual. Fiind vorba de birouri in "provincie" această sumă ar trebuie raportată la un yield de 10% (adică investitorul își recuperează banii în 10 ani), dar PALAS e un proiect premium, cu randamente similare, ba chiar superioare multor proiecte din Bucuresti. Asa ca putem folosi yield-ul ultilizat la ultimele tranzactii din domeniu, adica 6,5. Ceea ce duce valoare birourilor de la PALAS 194.000.000 euro.
     Iulian Dascalu mai are 50% din 51.000 mp inchiriati deja la Cluj si Timisoara, cu randamente similare PALAS-ului. Valoarea acestor spatii, la un yield de 6,5 este de 141 milioane euro, ceea ce mai baga in pusculita dezvoltatorului iesean 70 milioane euro. 
     Deci numai din birourile deja existente Iulian Dascalu poate socoti ca are 264.000.000 euro. Stati, ca asta e numai inceputul. 

Dezvoltari pe hirtie. Daca Dedeman cumpara asa ceva pe bani grei...
     La Timisoara Dascalu si partenerul sau din Africa de Sud vor mai construi in urmatorii doi ani 100.000 de mp de birouri de lux. Daca s-ar pastra aceleasi valori (greu de admis pentru ca in capitala Banatului concurenta pe segmentul office este deja crincena, dar sa admitem ca Dascalu ar obtine aceleasi randamente si la viitoarele spatii) atunci noile spatii ar valora 277 milioane euro. Deci inca 135 milioane euro in contul ieseanului.     
     La Cluj Dascalu are 18.000 mp in exploatare, dar planuieste dezvoltarea a inca 25.000 mp in parteneriat cu sud-africanii. Noul proiect ar valora, la valorile convenite mai sus, circa 70 milioane euro, ceea ce inseamna 35 milioane partea ieseanului.  
     Deci, pe hirtie, Dascalu poate trece inca 170 milioane euro.
Spatiile comerciale au yield si mai mare
     Tranzactiile din ultima vreme pe piata centrelor comerciale performante (cum sunt PALAS si Iulius-urile din Timisoara si Cluj) au fost facute la un yield de 5% (adica se recupereaza investitia in 20 de ani). 
     Dascalu are la PALAS 54.000 mp de spatii comerciale inchiriate la valori intre 10 si 130 de euro/mp. Dacă luăm în calcul o medie de 30 euro mp rezultă chirii lunare de 1.620.000 euro, adică 19,44 milioane euro pe an. La un yield de 5% ar rezulta o valoare de 380.000.000 euro, suma ce trebuie trecuta 100% in contul lui Dascalu.


Mall-uri performante dar si unele mai putin profitabile
     Ieseanul mai are 50% din proprietatea a 205.000 mp de spatii comerciale in reteaua Iulius Mall din Iasi, Cluj, Timisoara si Suceava. Aceastea au adus in 2017 incasari de 53 milioane euro. Daca tinem cont de faptul ca centrele din Cluj si Timisoara sunt extrem de performante economic, peste multe mall-uri din Bucuresti, dar la Iasi si Suceava randamentele sunt mai mici, putem lua în calcul un yield mediu de 7%. Ceea ce ridica valoarea retelei Iulius la 742 milioane euro, deci inca 371 milioane la pusculita virtuala a lui Dascalu. 

Avere certa de minim un miliard euro
    264 milioane euro din birourile deja inchiriate, plus 380 valoarea spatiilor comerciale de la PALAS plus 371 milioane rezultate din reteaua Iulius Mall inseamna 1 miliard si 15 milioane euro. Doar din activele imobiliare existente. Adaugati cele 170 de milioane ce ar urma din inaugurarea birourilor preconizate la Cluj si Timisoara (investitii pentru care Dascalu are deja, spune el, asigurata finantarea in urma vinzarii a 50% din reteaua Iulius Mall).
     Dascalu mai obtine anual circa 10.000.000 euro din parcarile edificate deja la Iasi si Timisoara, ceea ce ar putea adauga lejer macar 100 milioane la portofoliul sau. Plus o puzderie de firme de constructii, de paza, de consultanta s.a., fiecare aducind profituri ce ar face verde de invidie orice roman normal. 
    
Realitatea e un pic altfel
     In realitate sunt extrem de greu de obtinut asemenea sume la o eventuala de vinzare dar, repetam, folosim ca reper cifrele acceptate de Dedeman si alti cumparatori de pe pietele pe care opereaza Iulian Dascalu. Asa ca, potrivit acestor, criterii, ieseanul este deja miliardar in euro. 
     Mai trebuie tinut cont de doua aspecte foarte importante. 
     1. Pe linga active Dascalu are si pasive importante. Din informatiile noastre mai are de achitat credite de circa 120 milioane euro la PALAS si de circa 220 milioane euro in contul Iulius Mall. 
     2. In toate calculele nu am tinut cont de impozite si alte costuri. Bonus faptul ca terenurile pe care sunt edificate PALAS Iasi, Iulius Mall Cluj si Iulius Mall Iasi sunt proprietatea domeniului public. 
     Drept este ca nu am tinut cont nici de mega PALAS-ul planuit la Bucuresti in zona ROMEXPO, afacere care ea singura valoreaza un miliard de euro. Dar in ultima vreme acest proiect pare a fi trecut pe linie moarta, asa ca am preferat sa nu-l cuantificam.
     Chiar si in aceste conditii e limpede insa ca afacerile lui Iulian Dascalu au ajuns la cote fabuloase iar redactorii Forbes ar trebui foarte serios sa-si puna intrebarea daca nu e cazul sa anunte inca un miliardar in euro din Romania.

• < Prev
• Next >