Cele 4 mall-uri Iulius (Timişoara, Cluj, Iaşi şi Suceava), complexul PALAS şi clădirile de birouri United Bussines Center valorează 935 milioane euro. Am ajuns la această cifră calculând un yield de 7,5% (randamentul de investiţie pentru cumpărător, care cu cât este mai mic denotă un preţ mai bun obţinut de vânzător), randament folosit ca reper la reevaluarea unuia din cele mai mari mall-uri din România. Centrul comercial AFI Palace Cotroceni din Bucureşti a fost cotat la finalul lunii septembrie la 401 milioane de euro după ce a obţinut venituri nete de 22 milioane euro în primele 9 luni ale anului şi estimează că va ajunge la venituri de 30 milioane euro la sfârşitul lui 2014.

Cifrele reţelei Iulius

Matematica e simplă: dacă AFI Palace Cotroceni face 401 milioane euro la încasări nete de 30 milioane euro anual, atunci reţeaua Iulius, la încasări de 66 milioane euro anual, valorează 882 milioane euro. La asta vor fi adăugate însă, de anul viitor şi veniturile pe care Iulius le va încasa din spaţiile de birouri pe care le construieşte acum în Iaşi (15.000 mp) sau le are în Cluj dar n-au fost luate încă în calcul. Iulius a anunţat intenţia de a dezvolta spaţii de birouri clasa A şi la Timişoara, dar acesta este, în acest moment, doar la stadiul de proiect.

Oricum, luînd în calcul un venit mediu de 12 euo pe metrul pătrat (chiria la birourile clasa A poate merge şi mai sus de 20 de euro - mp, dar am preferat să luăm în calcul o sumă mai mică, vehiculată des în provincie), noile birouri vor genera venituri de aproape 4.000.000 euro anual.

Folosind algoritmul acceptat la reevaluarea AFI, reiese că valoarea întregii reţele Iulius (mall-uri plus birouri) ar fi de 935 milioane euro.

Cât înseamnă pentru Iulius o diferenţă de 0,5% la yield - 40.000.000 euro

În urmă cu doar o lună grupul sud-african NEPI a cumpărat mallul Promenada din Calea Floreasca pentru 148 mil. euro, având un randament iniţial sub 7% în euro pe an, ţinând cont de un nivel al veniturilor de 10 mil. euro pe an. Dacă se foloseşte ca reper acel yield de 7% atunci valoarea reţelei Iulius ar fi de 975 milioane euro.

Evident, la o eventuală vânzare se scade din această valoare mormanul de credite pe care îl are Iulius de achitat - aproape 500 milioane euro. Se ţine cont, de asemenea, de faptul că terenurile de sub Iulius Mall Cluj, Iaşi şi PALAS Iaşi nu sunt ale reţelei ci ale statului. Cea mai mare diferenţă însă o face faptul că reţeaua Iulius este dezvoltată în întregime în provincie, randamentele de aici fiind mai mici decât cele acceptate în Bucureşti.

Cu toate acestea Iulius raportează cifre excelente, mall-urile din Cluj şi TImişoara mergând mai bine decât multe mall-uri din capitala ţării.

• < Prev
• Next >