O tranzacție finalizată vineri la București sugerează că averea unui ieșean e aproape de un miliard de euro. Mai precis 975.000.000 euro. Cifrele seci spun asta, însă realitatea economică pare să spună contrariul, putându-se lua în calcul chiar și falimentul. Cum se poate așa ceva? Citiți mai jos.

Reperul

Fondul sud-african NEPI a cumpărat vineri mall-ul Promenada din Bucureşti pentru 148.000.000 euro. La tranzacţie s-a luat în calcul un nivel al veniturilor de 10.000.000 de euro pe an ceea ce înseamnă un yield de 7% (adică investiţia se va amortiza în 15 ani). E un yield record, spun operatorii din piață, dar el există și are valoare de reper pentru alte tranzacții.

Miliardul lui Dascălu

Dacă s-ar folosi acelaşi reper în cazul grupului Iulius ar rezulta că averea ieşeanului Iulian Dascălu este de aproape 1.000.000.000 euroi. Da, aţi citit bine, un miliard de euro.

Să facem socoteala. Iulius Group a raportat pentru 2013 încasări totale de 65.000.000 euro. Ori 15, cât am arătat mai spus că este perioada de amortizare acceptată de NEPI, rezultă o valoare de 975.000.000 euro a afacerii lui Iulian Dascălu. Fabulos, nu?

Sigur, există şi un munte de datorii - 495.000.000 de euro - către bănci, dar asta ar însemna doar jumătate din valoarea maximală a averii lui Dascălu.

Randamente mai mici în piaţa reală

În piaţa mall-urilor se spune însă că yield-ul acceptat de NEPI la cumpărarea Promenada este excepţia care confirmă regulă şi că, de fapt, mall-urile cele mai performante pot spera la un yield de cel mult 8%. Asta în Bucureşti, pentru că în provincie randamentul de tranzacţionare ar fi de 10, 12 sau chiar 14%. Iar asta în condiţiile în care mall-ul scos la vânzare nu are absolut nici o problemă legală (litigii în curs, terenul de construcţie proprietate a altcuiva, lipsa parcărilor suficiente, lipsa lucrărilor recente de modernizare ş.a.)

Probleme cu mall-urile Iulius

Cum toate mall-urile din grupul Iulius sunt în provincie e clar că e aproape imposibil să fie evaluate la un yield de 7%. Apoi, trei din cele 5 mall-uri ale lui Iulian Dascălu au problema terenului (pământul de sub Iulius Mall Iaşi e al Universităţii Tehnice, cel de sub mall-ul din Cluj e al Consiliului Judeţean, iar cel de sub PALAS e al Primăriei). Statutul terenurilor diminuează serios valoarea de vânzare a proprietăţii.

Atu-ul lui Dascălu

Un amănunt extrem de important luat în calcul la vânzarea Promenada Mall: are 40.300 mp închiriabili, ceea ce înseamnă că la încasări totale de 10.000.000 euro pe an are un nivel de închiriere de 20 euro/mp lunar.

Iulius Group avea anul trecut 234.000 mp de mall şi 27.000 mp de birouri (între timp a mai inaugurat o clădire de 10.000 de birouri la Cluj şi mai construieşte una de 15.000 la Iaşi). Cum nivelul veniturilor raportat de Iulius în 2013 este de 65.000.000 euro rezultă un preţ de închiriere tot de 20 euro/mp lunar. 

Deci d.p.d.v. strict financiar, Dascălu poate visa la o avere de 1.000.000.000 de euro. Are cele mai performante mall-uri din provincie (Iulius Mall Cluj și Iulius Mall Timișoara) dar mai ales PALAS-ul (un proiect lăudat și răslăudat inclusiv de operatorii din București, dar un business încă necopt). Trebuie doar să găsească pe cineva dispus să cumpere afacerea și numai afacerea, iar asta doar în termenii vânzării Promenada Mall. Deci un cumpărător care să se uite strict la cifrele contabile, nu la yield-ul de provincie, la problemele de proprietate ale terenurile de sub 3 mall-uri sau la nivelul datoriilor. Dacă s-ar găsi un astfel de cumpărător am putea vorbi de primul ieșean care a atins miliardul de euro.

• < Prev
• Next >