Fondul sud-african de investiţii NEPI a cumpărat cu 81 mil. euro mallul City Park din Constanţa. Un calcul matematic elementar arată că dacă se păstrează aceeaşi coeficienţi utilizaţi la această tranzacţie valoarea reţelei Iulius Mall şi PALAS este de 736 milioane euro. Evident, din aceşti bani trebuie scăzute creditele uriaşe contractate pentru ridicarea reţelei, credite evaluate chiar de proprietarul Iulius Mall la circa 525 milioane euro. Urmează apoi alte rectificări impuse de situaţia terenurilor (3 mall-uri au fost ridicate pe pământul statului), de nivelul încasărilor (la Suceava afacerea merge slab) ş.a.

Detaliile afacerii City Mall Constanţa

„Tranzacţia se încheie astăzi (marţi – n.red.) la un randament în jurul a 9% pe an şi un preţ de 81 de milioane de euro“, a declarat pentru ZF Martin Slabbert, CEO al NEPI.
Pentru dezvoltarea mallului, compania israeliană Neocity a accesat în 2006 un credit de 48,5 mil. euro de la Eurobank (Bancpost) şi National Bank of Greece (Banca Românească), dar NEPI a decis să cumpere mallul rambursând integral împrumutul rămas. Neocity susţine că per total investiţia în City Mall Constanţa a fost de 70 milioane euro, deci firma ar fi câştigat minim 11.000.000 euro din această afacere.

Centrul comercial este amplasat în zona de nord a oraşului Constanţa, la intersecţia a două mari bulevarde, şi are o suprafaţă închiriabilă de 25.500 mp, la care se adaugă zona de parcare cu peste 1.000 de locuri. Traficul declarat de vânzători este de 20.000 de vizitatori pe zi în timpul săptămânii şi 28.000 pe zi în week-end.

Cât ar valora reţeaua Iulius Mall

Dezvolatorul ieşean al reţelei Iulius Mall susţine că are 180.000 de metri pătraţi închiriabili în centrele din Iaşi, Cluj, Timişoara şi Suceava. La cei 180.000 se adaugă din iunie 2012 alţi 47.500 de la PALAS Iaşi. În total regele ieşean al mall-urilor declară aproape 230.000 mp închiriabili.

Dacă folosim preţul utilizat în cazul City Mall, adică 3200 euro pe mp închiriabil, se obţine o valoare de 736.000.000 euro a reţelei Iulius Mall.

Numai că în timp ce la Constanţa dezvoltatorii City Mall au vândut şi terenul, ei fiind proprietarii acestuia, în cazul reţelei Iulius situaţia terenurilor e mai încurcată. Iulius Mall Iaşi, Iulius Mall Cluj și PALAS Iași au fost construite pe terenuri aparținând și la această oră statului, deci valoarea de piață a afacerii e mai mică.

În plus este de notorietate faptul că mall-ul din Suceava merge prost, aspect recunoscut chiar de Iulian Dascălu înainte de inaugurarea PALAS.

Ca atare yield-ul (randamentul de investiție pentru cumpărător) în cazul rețelei Iulius nu prea are cum să fie de măcar 9% cât a fost la City Mall Constanța. Pe piața imobiliară se vehiculează acum yielduri de 10, 12 sau chiar 14%, departe de cele 6% folosite înainte de izbucnirea crizei

Dar cel mai important amănunt la o evaluare empirică a valorii de piață a rețelei Iulius este cuantumul creditelor, aspect esențial pe o piață greu bancabilă și cu valori ale chiriilor mult mai mici decât acum 5 ani. La inaugurarea PALAS (mai 2012) Iulian Dascălu recunoștea existența unor credite și dobânzi de 525 milioane euro. Dacă în cazul de la Constanța cumpărătorul a acoperit din start credite de circa 48.000.000 euro în cazul rețelei Iulius e mai greu, suma fiind de 10 ori mai mare.

• < Prev
• Next >