Miliardarii evrei care dețin AFI Cotroceni susțin că valoarea de piață a centrului comercial era la finalul lunii iunie de 545,5 milioane de euro. Valoarea ar fi fost acceptată de consorţiul bancar Erste - Raiffeisen în cadrul unei refinanţări de aproape 300.000.000 euro. Făcută la Viena şi fără vreo legătură cu Iaşul, tranzacţia oferă însă cifre clare pe baza cărora poate fi evaluată precis valoarea PALAS. 

Câteva detalii tehnice  
      La Bucureşti grupul AFI are un super mall - 90.000 mp închiriaţi în proporţie de 98% - şi cinci clădiri de birouri de lux cu un total de 70.000 mp în chiriabili. Mall-ul tocmai a fost evaluat la 545,5 milioane euro, ceea ce înseamnă 6.061 euro pe metrul pătrat de spaţiu comercuial închiriabil. Clădirile de birouri au fost la un pas de a fi vândute anul trecut fraţilor Dedeman pentru, se spune, 165.000.000 euro (tranzacţia a eşuat fără a se anunţa din ce motiv şi care au fost cifrele vehiculate). 
      PALAS Iași are cam aceeași compoziție - centru comercial, birouri, parcare subterană - și obține chirii foarte apropiate de cele ale AFI deci se poarte face o evaluare destul de precisă a întregului proiect. 

Veniturile PALAS
      Iulian Dascălu are aici 54.000 mp de spații comerciale închiriate la tarife lunare ce variază între 10 și 130 euro mp. Dacă luăm în calcul o medie de 30 euro mp rezultă chirii lunare de 1.620.000 euro, adică 19,44 milioane euro pe an.  Tot la PALAS mai sunt 70.000 mp de birouri clasa A. La o chirie medie de 15 euro mp rezultă venituri lunare de 1.050.000 euro, adică 12.600.000 euro anual. Parcarea subterană produce și ea consistent. Să zicem că în medie doar 2000 din cele 2500 de locuri de parcare sunt ocupate cam 12 ore pe zi (sunt și zile mai aglomerate, dar și zile mai puțin solicitate). Cum parcarea e taxată cu 3 lei pe oră, un calcul simplu arată că parcarea produce 16.000 euro pe zi, adică 480.000 euro pe lună, ceea ce înseamnă un venit anual de 5.760.000 euro. 

Valoarea PALAS
     Per total, PALAS ar trebui să aducă în 2018 încasări de 38.000.000 euro. Mai puţin de 10% înseamnă cheltuieli de funcţionare (curăţenie, pază, utilităţi, promovare ş.a.), deci venitul net ar fi de 35.000.000 euro. Raportat la un yield mediu de 6,5% (adică investitorul își recuperează banii în 15 ani) PALAS-ul ajunge la o valoare de piață de 525.000.000 euro. De aici trebuie scăzute creditele restante (circa 120.000.000 euro) și se mai aplică un coeficient de reducere de 10% din valoarea rămasă (terenul pe care e construit PALAS aparține, preponderent, statului). Rămân chiar și așa 365.000.000 euro. Iar asta este o evaluare ponderată pentru că, mai nou, centrele comerciale performante (așa cum este PALAS) se vând chiar și la yield-uri de 5%. 

PALAS-ul de la Timişoara ar urma să fie dublu
     La Timişoara este în plină construcţie a unui PALAS de două ori mai mare decât cel de la Iaşi. OpenVille Timişoara ar urma să aibă până în 2021 circa 100.000 mp de spaţii comerciale şi 130.000 mp de birouri de lux. Spre deosebire de Iaşi, la Timişoara Iulian Dascălu este proprietarul terenului pe care construieşte iar finanţarea şantierului o are asigurată deja prin vânzarea a 50% din reţeua Iulius Mall (aşa susţine PR-ul Iulius). Un alt amănunt foarte important, dacă la Iaşi a fost singurul operator de pe piaţă, deci a putut impune chirii mari şi foarte mari, la Timişoara Dascălu are o concurenţă teribilă deci chiriile nu vor fi similare celor din Bucureşti. 
     Chiar şi la chirii ceva mai mici valoarea OpenVille Timişoara ar urma să fie de cel puţin 600.000.000 euro (asta la inaugurare, pentru că după un an de exploatare valoarea de piaţă sigur va creşte cu un procent foarte important). Diferenţa majoră este că la Iaşi Dascălu este proprietar 100% pe PALAS în timp ce la Timişoara afaceristul ieşean va împărţi în cote egale cu sud-africanii care i-au devenit parteneri la Iulius Mall.

Mini PALAS la  Cluj, GigaPALAS la Bucureşti
     Extrem de performant în termeni economici, Iulius Mall Cluj a primit mai puţine investiţii recente decât fratele din Timişoara. Acum Dascălu are la Cluj "doar" 18.000 mp de birouri de lux şi preconizează construcţia în următorii 2 ani a încă 25.000 mp de birouri. Mall-ul nu va fi extins dar a primit o ancoră foarte tare - cel mai modern parc din oraş. Tot la Cluj se pare că Dascălu are în plan construcţia a circa 250 de locuinţe, nişă pe care a vrut-o la Iaşi şi Timişoara în 2008 dar la care ulterior a renunţat. 
     Cel mai mare proiect este însă, de departe, cel de la ROMEXPO Bucureşti. Puţinele informaţii care au apărut până acum nu oferă cifre clare dar e uşor de imaginat ce fel de PALAS poate construi Dascălu pe 37 de hectare dacă la Iaşi a avut de 3 ori mai puţin teren. 

• < Prev
• Next >